Własne cele mieszkaniowe a nabycie lokalu pod wynajem

O co tutaj tak na prawdę chodzi

Generalnie sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana nie pociąga za sobą konieczności zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Problem pojawia się wtedy gdy sprzedaż taka zostanie dokonana przed upływem tego czasu. Wówczas trzeba byłoby podatek jednak zapłacić. Ale ustawodawca przewidział tutaj pewien wyjątek opisany w art. 21 ust. 1 pkt. 131 u.p.d.f. Przepis ten mówi, że wolne od podatku dochodowego są „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

Natomiast art. 21 ust. 25 u.p.d.f. wskazuje, że: „Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej (…)”.

Czy zatem zakup lokalu pod wynajem spełnia wymogi nabycia na własne cele mieszkaniowe

W tym zakresie bez konkretnej podstawy normatywnej organy podatkowe oraz niektóre składy orzekające przyjmują bardzo rygorystyczne stanowisko zakładające praktycznie, że dla skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania – podatnik winien w tym lokalu zaraz zamieszkać. Np. WSA w Łodzi w wyroku z dnia dnia 24 lutego 2012 r., sygn. akt I SA/Łd 1639/11 stwierdził, że: „wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. W takim wypadku celem działania podatnika nie jest dążenie do spełnienia, zrealizowania potrzeby mieszkaniowej, ale dążenie do osiągnięcia zysku. Nabywane mieszkanie jest środkiem do jego osiągnięcia”.

W ostatnim czasie ukazało się jednak bardziej korzystne orzeczenie WSA, które miejmy nadzieję zapoczątkuje nową linię orzeczniczą sądów administracyjnych. Mowa jest tutaj o wyroku WSA w Warszawie z dnia 22.10.2014 (sygn. III SA/Wa 1028/14).

W wyroku tym WSA wskazał, że:

• „W art. 21 ust. 25 ustawy zawarta jest w istocie ustawowa definicja pojęcia „własne cele mieszkaniowe”, użytego w art. 21 ust. 1 pkt 131, i na podstawie tak skonstruowanej definicji należy przyjąć, iż własne cele mieszkaniowe realizuje ten, kto – verba legis – ponosi wydatki m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Z opisu stanu faktycznego niniejszej sprawy wynikało tymczasem jednoznacznie, że Skarżący nabędzie dwa lokale mieszkalne za środki uzyskane ze zbycia odziedziczonego udziału w mieszkaniu należącym do jego zmarłej babki. Dla zaistnienia prawa do zwolnienia ustawa niczego więcej nie wymaga, zatem to, czy i w jaki sposób faktycznie będzie wykorzystywane nabyte mieszkanie (w niniejszej sprawie – dwa mieszkania) nie ma żadnego znaczenia prawnego”.

• za powyższym wnioskiem, iż stanowisko Skarżącego jest prawidłowe, przemawia nadto wykładnia systemowa wewnętrzna. Otóż w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. „a” oraz – tym bardziej – lit. „c”, ustawa wskazuje, że realizacja własnych celów mieszkaniowych ma miejsce także wtedy, gdy podatnik za środki pochodzące ze zbycia nieruchomości nabędzie – oczywiście zawsze w stosownym terminie dwóch lat – własność lub użytkowanie wieczyste gruntu. Nabycie samego gruntu jest więc przez Ustawodawcę traktowane jako realizacja własnego celu mieszkaniowego, choć przecież na samym gruncie zamieszkać nie można. Nie da się więc obronić poglądu Ministra, iż Ustawodawcy zależało na tym, aby nabyte mieszkanie (mieszkania) były (niezwłocznie po nabyciu?) zamieszkane przez podatnika, skoro ten sam Ustawodawca w tym samym przepisie zgodził się na sytuację, w której nabyta nieruchomość (grunt) z definicji nie może zrealizować potrzeb mieszkaniowych rozumianych dosłownie i wąsko, tj. nie może jeszcze służyć jako mieszkanie lub dom, gdyż to mieszkanie lub dom może być na gruncie ewentualnie wybudowane dopiero w przyszłości. Zresztą wybudowanie domu/mieszkania na tym gruncie może nie nastąpić nigdy.

• Po trzecie, zasada racjonalności Ustawodawcy także nie pozwala na wniosek, do którego doszedł Organ, tj. wniosek, że „…wydatkowanie przychodu na nabycie mieszkania w znaczeniu przedmiotowym” (str. 12 odpowiedzi na skargę) wyklucza zwolnienie podatkowe. Otóż, jak należy odczytać stanowisko Organu, nie odmawiałby on Skarżącemu prawa do zwolnienia podatkowego, gdyby nabyte mieszkania nie były wynajmowane, a z jakichś względów pozostawałyby, np. aż do opisanego we wniosku uzyskania pełnoletniości przez dzieci Skarżącego, niezamieszkane. Przypomnieć i podkreślić tu trzeba oczywisty fakt, że właścicielem nabytych dwóch mieszkań będzie Skarżący. Powstaje zatem zasadnicze pytanie o ratio legis takiego rozstrzygnięcia normatywnego, które dyskwalifikuje i wyklucza zwolnienie podatkowe, jeśli nabyte mieszkania są wynajmowanie po ich nabyciu, ale nie dyskwalifikuje i nie wyklucza zwolnienia, jeśli nabyte mieszkania mają status zwany potocznie „pustostanem”, czyli po prostu nikt w nich nie mieszka. Należy mieć zasadnicze wątpliwości, czy Ustawodawcy istotnie chodziło o takiego rozstrzygnięcie normatywne, i czy rzeczywiście tak zależało mu na tym, aby podatnik nie czerpał z nabytych przez siebie mieszkań żadnego przychodu, a w efekcie, aby nie generował dochodu, z którego oczywiste korzyści fiskalne wynikać będą także dla wierzyciela podatkowego. W istocie bowiem stanowisko Ministra zaprezentowane w zaskarżonej interpretacji sprowadza się do poglądu, że jeśli nabyte przez Skarżącego mieszkania będą „czekały” niezamieszkane aż do pełnoletniości dzieci Skarżącego, to zwolnienie podatkowe jest aktualne, ale traci tę aktualność, jeśli Skarżący swoje mieszkania zechce wynająć choćby po to, aby łatwiej spłacać zaciągnięty kredyt bankowy”.

Tym samym WSA w Warszawie potwierdził, że także wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie lokali pod wynajem stanowi realizację przesłanki własnych celów mieszkaniowych, co uprawnia do zwolnienia ww. kwot od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Pozostaje mieć tylko nadzieję, że racjonalne i logiczne wywody WSA w Warszawie znajdą uznanie przynajmniej w oczach innych składów orzekających sądów administracyjnych. Na zmianę stanowiska samych organów podatkowych pewnie nie ma co liczyć.