Sprzedaż nieruchomości przez wspólnika do spółki na estońskim CIT a ukryte zyski

Obraz Mohamed Hassan z Pixabay

O co chodzi z tymi ukrytymi zyskami?

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych („Ustawa o CIT”) wskazuje, że przez ukryte zyski rozumie się świadczenia pieniężne, niepieniężne, odpłatne, nieodpłatne lub częściowo odpłatne, wykonane w związku z prawem do udziału w zysku, inne niż podzielony zysk, których beneficjentem, bezpośrednio lub pośrednio, jest udziałowiec, akcjonariusz albo wspólnik lub podmiot powiązany bezpośrednio lub pośrednio z podatnikiem lub z tym udziałowcem, akcjonariuszem albo wspólnikiem (art. 28m ust. 3 Ustawy o CIT).

Definicja ta jest bardzo szeroka i ma charakter otwarty, co daje organom podatkowym szerokie pole do interpretacji.

Czy sprzedaż nieruchomości wspólnika do spółki wiąże się z podatkiem?

Spółki, w tym także i te, które podlegają opodatkowaniu podatkiem estońskim prawnie mogą pozyskiwać w tym kupować nieruchomości także od swoich wspólników. Czy jednak taki zakup dokonany od własnego wspólnika jest bezpieczny podatkowo.

Przegląd interpretacji podatkowych daje możliwość skonstruowania w tym zakresie pewnych ogólnych wniosków.

Sprzedaż nieruchomości do spółki nie jest z automatu ukrytym zyskiem

W pierwszym rzędzie wskazać trzeba, że zawarcie takiej umowy pomiędzy spółką na estońskim CIT a wspólnikiem nie powoduje z automatu powstania przychodu z ukrytych zysków.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 28.06.2025 r sygn. 0111-KDIB1-2.4010.309.2025.2.END zaakcentował, że nabycie nieruchomości przez spółkę od wspólnika wymaga oceny przez pryzmat przesłanek z art. 28m ust. 3 CIT, ale nie jest samo przez się kwalifikowane jako ukryty zysk.

Rynkowy charakter sprzedaży

Dalej ważne jest aby warunki transakcji odpowiadały warunkom rynkowym. Taki wniosek płynie m.in. z interpretacji z dnia 17.04.2023 r. sygn. 0111-KDIB1-1.4010.96.2023.1.RH.

Wskazać trzeba, że jednym z ustawowych przykładów ukrytego zysku jest nadwyżka wartości rynkowej transakcji ponad ustaloną cenę. Oznacza to, że ustawodawca wiąże ryzyko ukrytego zysku przede wszystkim z nierynkowym ukształtowaniem rozliczeń między podmiotami powiązanymi.

Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej o sygn. 0111-KDIB2-1.4010.102.2024.1.AS z dnia 24.04.2024:

„Przykładem transakcji traktowanej jako dochód z tytułu ukrytych zysków jest nadwyżka wartości rynkowej transakcji określona zgodnie z art. 11c ponad ustaloną cenę tej transakcji (art. 28m ust. 3 pkt 3 ustawy o CIT). Z treści przepisu wynika zatem, że wszystko co przewyższa wartość rynkową transakcji stanowi zysk ukryty podlegający opodatkowaniu.”

W praktyce oznacza to, że jeśli spółka kupi nieruchomość od wspólnika za cenę odpowiadającą wartości rynkowej, zasadniczy argument za uznaniem płatności za ukryty zysk istotnie słabnie. Jeżeli natomiast cena byłaby zawyżona względem cen rynkowych, nadwyżka może zostać zakwalifikowana jako ukryty zysk. Aby uzyskać potwierdzenie rynkowego charakteru transakcji wskazane byłoby posiadanie formalnej wyceny nieruchomości sporządzonej przez niezależny podmiot.

Faktyczne potrzeby spółki

Rynkowość transakcji to nie jedyny wymóg.

Dyrektor KIS wyraźnie wskazuje, że należy badać również, czy transakcja zostałaby zawarta między podmiotami niepowiązanymi oraz czy odpowiada faktycznym potrzebom spółki.

Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej o sygn. 0111-KDIB1-2.4010.309.2025.2.END z dnia 26.08.2025:

„Ocena, czy transakcja mogłaby zostać zawarta między podmiotami niepowiązanymi nie powinna się ograniczać jedynie do oceny ustalonej ceny transakcji (według wartości rynkowej) ale powinna również uwzględnić fakt czy doszłoby w ogóle do zawarcia danej transakcji, gdyby nie uczestniczyły w niej podmioty powiązane (tj. czy doszłoby do takiej transakcji między podmiotami niepowiązanymi). Dokonując takiej oceny należy uwzględnić potrzeby spółki z punktu widzenia przedmiotu jej działalności, zasadności zakupu lub świadczenia takiej transakcji w aspekcie sytuacji majątkowej spółki czy faktycznych jej potrzeb biznesowych.”

Podsumowanie

Podsumowując, sama sprzedaż nieruchomości przez wspólnika do spółki z o.o. opodatkowanej estońskim CIT nie powinna być automatycznie uznana za ukryty zysk.

Dominujący w przeanalizowanych interpretacjach wniosek jest taki, że taka transakcja nie stanowi ukrytego zysku, jeżeli łącznie:

• cena odpowiada wartości rynkowej,
• warunki transakcji są takie, jak między podmiotami niepowiązanymi,
• zakup wynika z rzeczywistych potrzeb biznesowych spółki,
• transakcja nie jest formą dystrybucji zysku.