Flipping a działalność gospodarcza

Obraz Mohamed Hassan z Pixabay

Flipping

W ostatnich latach flippowanie mieszkań stało się opłacalnym sposobem na życie wielu inwestorów. Generalnie klasycznie flipping polega na zakupie mieszkania w stanie do remontu jako okazji cenowej, przeprowadzeniu tego remontu tego lokalu i sprzedaży za kwotę znacznie wyższą niż cena zakupu.

Flipping – czy to działalność gospodarcza

Ale jak sprzedaż to odwieczne pytanie jaki jest od tego podatek. Jak do tej pory brak jest w przepisach podatkowych jasnych reguł dotyczących opodatkowania flippingu, szczególnie jeśli taka działalność ma charakter stały, nastawiony na osiąganie stałych zysków.

W wielu przypadkach flipperzy nie zakładali żadnej działalności gospodarczej a tylko ewentualnie opłacali podatek dochodowy jak od klasycznej sprzedaży nieruchomości prywatnych lub nawet korzystali z ulgi mieszkaniowej. Podchodzili zatem do podatków od takiej sprzedaży, tak jakby sprzedawali swój majątek prywatny.

Więcej na temat sprzedaży nieruchomości prywatnych m.in. w publikacjach:

• Odpłatne zbycie zabudowanej nieruchomości a podatek PIT
• Własne cele mieszkaniowe – wątpliwości podatników
• Własne cele mieszkaniowe – wydatki na remont zakupionego domu lub mieszkania
• Własne cele mieszkaniowe – wydatki na spłatę kredytu mieszkaniowego lub pożyczki

Flipping – obecne podejście sądu administracyjnego

Analiza orzecznictwa sądowego wskazuje jednak na nieco odmienne podatkowe traktowanie flippingu tj. jako działalności gospodarczej.

W bardzo istotnym w tym zakresie orzeczeniu tj. wyroku z dnia 25 lutego 2025 r. sygn. II FSK 823/22, NSA zajmował się sprawą podatniczki, która z dużą częstotliwością nabywała W korzystnych lokalizacjach mieszkania do remontu, a po remoncie przeprowadzanym we własnym zakresie – mieszkania te były sprzedawane.

Istotne było również, że mieszkania były wystawiane na sprzedaż bezpośrednio po zakończeniu remontów oraz że ze środków ze sprzedaży podatniczka spłacała kredyty zaciągnięte na nabycie mieszkania oraz część przeznaczała na nabycie kolejnych.

W ww. wyroku NSA uznał, że taki sposób działania podatniczki realizuje warunki prowadzenia działalności gospodarczej.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 3 Ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców, działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Z kolei Ustawa o PIT (art. 5a pkt. 6) definiuje pozarolniczą działalność gospodarczą jako:

„(…) działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”.

NSA uzasadniając uznanie ww. działalności za działalność gospodarczą wskazał, że:

„(…) skarżąca każdorazowo wyszukiwała mieszkania o atrakcyjnej lokalizacji, jednakże znajdujące się w złym stanie technicznym, po czym remontując je we własnym zakresie, tj. tzw. systemem gospodarczym, sprzedawała je z zyskiem. Taki sposób działania, co do zasady zapewniający odpowiedni zysk, a generalnie rzecz biorąc dochodowość podejmowanych działań, potwierdza zarobkowy zamiar przyświecający skarżącej, w zakresie podejmowanych czynności. Bez znaczenia dla oceny postępowania strony skarżącej z punktu widzenia prowadzenia działalności gospodarczej jest mniejsza lub większa liczba dokonanych transakcji. Istotne jest wystąpienie w analizowanym stanie faktycznym, przesłanek, o których stanowi art. 5a pkt 6 ustawy podatkowej. Natomiast ich wystąpienie wyklucza kwalifikację przychodu podatkowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy”.

W konsekwencji takiego podejścia NSA osoby zajmujące się działalnością flipperską powinny przemyśleć stosowane metody opodatkowania uzyskiwanych dochodów, także na przyszłość.

W zakresie „starych” rozliczeń podatkowych uznanie tego typu dochodów jako dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej to konieczność zapłaty podatku wg skali podatkowej (12% oraz 32% powyżej dochodu w kwocie 120.000 zł), jak również kwestia zapłaty składek emerytalno-rentowych, składki zdrowotnej oraz możliwe reperkusje w zakresie podatku VAT. Skutki ww. wyroku NSA mogą być zatem bardzo poważne.