Wycofanie nieruchomości do majątku prywatnego przedsiębiorcy a VAT

Wycofanie nieruchomości do majątku przedsiębiorcy a VAT

Wycofanie nieruchomości do majątku prywatnego ma swoje skutki w podatku VAT.

W tym względzie podstawowe znaczenie ma art. 7 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem:

„przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności: 1) przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, (…) – jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych”.

Ww. przepis zrównuje zatem wycofanie nieruchomości co do której podatnikowi przysługiwało prawo odliczenia naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia – do jego majątku prywatnego ze zwykłą dostawą towarów.

Zaznaczyć jednak trzeba, że w przypadku dostawy nieruchomości zabudowanych – także w wyniku wycofania do majątku prywatnego – obowiązują standardowe zasady.

Te zasady to możliwość zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)     dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)     pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zasadą jest więc, że dostawa budynków, budowli lub ich części podlega zwolnieniu od podatku VAT. Natomiast wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz, jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Niezbędnym będzie więc określenie, w którym momencie nastąpiło dla ww. nieruchomości pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego czasu.

W tym celu należy odwołać się do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie zatem do charakteru nieruchomości, czynność wycofania nieruchomości do majątku prywatnego może być czynnością opodatkowaną VAT lub zwolnioną (w tym przypadku z obowiązkiem dokonania korekty odliczonego VAT).

Wycofanie nieruchomości do majątku przedsiębiorcy a zamiar wynajmu

Sytuacja ulega zmianie w przypadku zamiaru wynajmowania wycofanej z działalności nieruchomości i wykazywania VAT należnego z tytułu takiego wynajmu.

W takich przypadkach organy podatkowe stoją na stanowisku, że wycofanie do majątku prywatnego nieruchomości, która następnie będzie wynajmowana i wynajem ten będzie opodatkowany podatkiem VAT – nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Np. w interpretacji z dnia  5 maja 2023 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.144.2023.1.MC Dyrektor KIS wskazał, że:

„Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa podatkowego prowadzi do wniosku, że po wycofaniu nieruchomości (lokalu niemieszkalnego) do majątku prywatnego, nieruchomość ta będzie wykorzystywana przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu. Opisanej nieruchomości nie można uznać za majątek prywatny (osobisty) bowiem oddanie ww. składnika majątku w najem poza dotychczasową działalność gospodarczą – na gruncie podatku od towarów i usług – będzie stanowić wykonywanie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy oraz dokonywanie czynności opodatkowanych określonych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 8 ust. 1 ustawy. Jak wskazano wyżej świadczenie usług najmu stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie nieruchomość (lokal niemieszkalny) po wycofaniu z obecnie prowadzonej działalności gospodarczej nadal będzie wykorzystywany przez Panią do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, w odniesieniu do czynności wycofania nieruchomości (lokalu niemieszkalnego) z obecnie prowadzonej działalności gospodarczej nie znajdzie zastosowania art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy, bowiem w opisanym przypadku nie będziemy mieli do czynienia z przekazaniem nieruchomości (lokalu niemieszkalnego) na Pani cele osobiste. Zatem czynność wycofania nieruchomości z obecnie prowadzonej działalności do majątku prywatnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Analogicznie także Dyrektor KIS w interpretacjach z dnia 24 stycznia 2022 r., nr 0111-KDIB3-3.4012.624.2021.1.WR, czy interpretacji z dnia 8 kwietnia 2022 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.5.2022.3.KT.

W pierwszej z nich organ interpretacyjny wskazał, że:

„(…) w odniesieniu do nieruchomości, które ma Pan zamiar dalej wynajmować, nie będzie miał zastosowania art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy, nie nastąpi tutaj bowiem dostawa towaru na Pana cele osobiste. Jak wynika z opisu zdarzeń przyszłych, nieruchomość po wycofaniu z działalności gospodarczej, przeznaczona będzie do dalszego wynajmu i nadal będzie wykorzystywana przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych do wykonywania czynności opodatkowanych. Co za tym idzie czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) w związku z wycofaniem z majątku nieruchomości stanowiących środek trwały Pana przedsiębiorstwa i przekazaniem tych nieruchomości do majątku prywatnego – w celu wynajmu prywatnego opodatkowanego podatkiem od towarów i usług – nie ma Pan obowiązku dokonania korekty podatku naliczonego, o której mowa w art. 91 ust. 1-8 ustawy (…)”.

W konsekwencji np. przed przekształceniem prowadzonej działalności w spółkę warto przemyśleć wycofanie określonej nieruchomości do majątku prywatnego przedsiębiorcy także w celu jej późniejszego wynajmu.