Wynajem lokalu użytkowego na cele mieszkaniowe z VAT czy ze zwolnieniem z VAT

Obraz Mohamed Hassan z Pixabay

Wynajem lokalu użytkowego na cele mieszkaniowe – jaka jest regulacja prawna?

Ustawa o VAT obok zwolnienia podmiotowego (do obrotu w wartości 240.000 zł) zawiera także szereg zwolnień przedmiotowych. Jedno z nich tj. ujęte w art. 43 ust. 1 pkt. 36) Ustawy o VAT wskazuje, że zwolnienie z podatku VAT obejmuje wynajem na cele mieszkaniowe.

Przepis ten odnosi się do wynajmu długoterminowego, czym innym są bowiem usługi zakwaterowania, które obejmują zwykle krótkie okresy wynajmu i gdzie stawką podstawową jest stawka 8% VAT.

Jak wynika z poglądów doktryny:

„Od podatku nie są zwolnione usługi związane z zakwaterowaniem. W tym miejscu należy zauważyć, że wynajem nieruchomości od usług związanych z zakwaterowaniem odróżnia zwykle:

1)zakres świadczeń dodatkowych (w przypadku zakwaterowania zazwyczaj zapewniany jest opierunek oraz podstawowe wyposażenie wynajmowanego lokalu);

2) długość okresu, na który do używania oddawany jest budynek bądź lokal (zwykle krótszy przy usługach związanych z zakwaterowaniem);

3) zmienność w czasie poszczególnych używających lokalu (większa w przypadku usług związanych z zakwaterowaniem, mniejsza w przypadku najmu)”. – z komentarza Bartosiewicz Adam, VAT. Komentarz, wyd. XX Opublikowano: WKP 2026.

Wynajem lokalu użytkowego – wyrok NSA z dnia 8 lipca 2026 r., sygn. akt I FSK 2202/23

W jednym z ostatnich wyroków NSA uznał, że wynajem studentom lokalu formalnie oznaczonego jako niemieszkalny nie korzysta ze zwolnienia z VAT – nawet jeżeli studenci (najemcy) faktycznie wykorzystują go wyłącznie do zamieszkania.

W stanie faktycznym tej sprawy, spółka wynajmowała bezpośrednio studentom lokal składający się z 10 pokoi i dwóch kawalerek. Umowy zawierano najczęściej na rok, a najemcy nie mogli prowadzić w lokalu działalności gospodarczej.

Rozpatrując ww. sprawę NSA odniósł się do brzmienia art. 43 ust. 1 pkt. 36) Ustawy o VAT, z którego wynika, że zwalnia od podatku „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym (…) wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Z literalnego brzmienia i utrwalonej wykładni tego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia muszą być spełnione łącznie trzy przesłanki:

• wynajem jest świadczony na własny rachunek podatnika,
• przedmiotem jest nieruchomość o charakterze mieszkalnym (lokal/budynek mieszkalny),
• cel najmu jest wyłącznie mieszkaniowy po stronie najemcy (finalnego konsumenta).

W konsekwencji nie wystarczy sam sposób wykorzystywania lokalu przez najemców. Jeżeli z księgi wieczystej wynika, że lokal ma charakter niemieszkalny, jego wynajem nie korzysta ze zwolnienia z VAT.

Jako, że w analizowanym stanie faktycznym lokal formalnie miał charakter lokalu użytkowego, to niestety jego wynajem na cele mieszkaniowe najemców nie mógł korzystać ze zwolnienia z VAT.

Taki jest również pogląd doktryny prawa podatkowego:

„Zgodnie z literalnym brzmieniem analizowanego artykułu ustawy o VAT ze zwolnienia od podatku VAT korzysta świadczenie usług wynajmu wyłącznie nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkalne. Dlatego też usługa wynajmu lokalu użytkowego bez względu na cel nie może korzystać z powyższego zwolnienia i podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%. Stanowisko to potwierdzają organy podatkowe, m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, który w interpretacji indywidualnej z 4.07.2011 r., ILPP1/443-624/11-4/MP, LEX nr 73161, stwierdził, że: „Wynajem lokalu użytkowego – bez względu na cel – nie jest objęty zwolnieniem od podatku od towarów i usług” – z komentarza: Jacek Matarewicz „Ustawa o podatku od towarów i usług. Komentarz aktualizowany.

Zatem Drogi Podatniku, o ile wynajmujesz lokal o charakterze użytkowym – także bezpośrednio na cele mieszkalne osób fizycznych – nie masz prawa do wykazania takiego wynajmu jako czynności zwolnionej z podatku VAT