Kara umowna w przypadku przedterminowego rozwiązania umowy najmu – podatek VAT – ostatnie stanowisko NSA

Zmorą wielu przedsiębiorców działających w szczególności we wszelkiego typu Centrach Handlowych pozostają rygorystyczne, w niektórych przypadkach bardzo rozbudowane kilkudziesięciostronicowe umowy najmu. Oczywista są to najmu zwykle zawierane na czas określony z ograniczonymi znacznie możliwościami ich rozwiązania przez najemcę przed upływem pierwotnie założonego terminu. Zasadą jest przy tym, że zerwanie stosunku najmu wiąże się z koniecznością zapłacenia przez najemcę na rzecz wynajmującego wysokich kar umownych.

Autor:Małgorzata Gach | Kategoria:Podatek od towarów i usług, | Data: . Tagi: , , , ,

Kara umowna zastrzeżona na takie przypadki traktowana była zawsze zgodnie z jej formułą kodeksową jako forma zryczałtowanego odszkodowania (rekompensaty) należnego wynajmującemu z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu.

Jako, że było to odszkodowanie nie ulegało wątpliwości, że zapłata kary umownej powinna być udokumentowana notą księgową i nie traktowano jej jako czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

W ostatnim jednak czasie coś zaczęło się w tym zakresie zmieniać. I tak np. organy podatkowe zaczęły uznawać, chociaż nie wszystkie, że kara umowna przewidziana w umowie najmu stanowi rodzaj wynagrodzenia należnego wynajmującemu za „udzielenie zgody” najemcy na wcześniejsze odstąpienie od umowy najmu. W takim duchu wypowiedział się np. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 15 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1251/12-4/AP). W przedmiotowej interpretacji znalazło się m.in. następujące sformułowanie:

Przedmiotowe wynagrodzenie otrzymane przez Wynajmującego nie jest więc zadośćuczynieniem, lecz stanowi formę wynagrodzenia za jego działanie – tj. wyrażenie zgody na odstąpienie od umowy (..). Zatem zgodę na zaniechanie określonej czynności (odstąpienie od umowy najmu), za którą Spółka wypłaca określoną kwotę pieniężną, należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (…).

Analogicznie także niektóre sądy administracyjne – dotychczas traktujące kary umowne jako odszkodowania nie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT zaczęły prezentować nieco odmienne stanowiska. Przykładem tego jest np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 lutego 2013 r. (sygn. III SA/Wa 1882/12), w którym sąd ten stwierdził, że chociaż zasadniczo odszkodowanie nie podlega opodatkowaniu VAT, to jednak

w opisanych okolicznościach zasadnie, zdaniem Sądu, Minister Finansów uznał, że kwoty te należy traktować jako wynagrodzenie za usługi polegające na znoszeniu tego, że kontrahent skorzysta z prawa do wcześniejszego rozwiązania umowy. (…). Nie można zgodzić się ze Skarżącą spółką, że ze spornym wynagrodzeniem „nie wiąże się wyrażenie zgody na rozwiązanie umowy przez drugiego kontrahenta, gdyż oświadczenie o rozwiązaniu umowy jest aktem jednostronnym, niewymagającym akceptacji drugiej strony”. W opisanym we wniosku przypadku, zgoda na wcześniejsze rozwiązanie umowy wyrażana jest na etapie zawierania umowy; w momencie uzgodnienia opcji pozwalającej, poprzez złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa do rozwiązania umowy, na wcześniejsze zakończenie stosunku obligacyjnego za wynagrodzeniem. To na etapie podpisywania umowy strony zgadzają się bowiem, że w przyszłości będą tolerować sytuację, iż partner zakończy umowę we wcześniejszym niż umówiony terminie oraz, że zobowiązany będzie wówczas do zapłaty odszkodowania.

Podkreślić należy, że stanowisko tego sądu w tej konkretnie sprawie zostało potwierdzone także wyrokiem NSA. W dniu 10 czerwca 2014 r. NSA w Warszawie wydał wyrok w sprawie o sygn. akt I FSK 981/13, w którym wskazał, że kara umowna płacona przez najemcę na rzecz wynajmującego, w sytuacji wcześniejszego rozwiązania umowy najmu powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Potwierdził tym samym słuszność stanowiska WSA w Warszawie wyrażonego w wyroku z dnia 15 lutego 2013 r. Zdaniem Sądu przyjęcie w umowie najmu zawartej na czas określony możliwości jej wcześniejszego rozwiązania z obowiązkiem zapłaty kary umownej oznacza zgodę wynajmującego na wcześniejsze zakończenie umowy za ekwiwalentem pieniężnym, świadczenia stron mają zatem charakter wzajemny i ma miejsce świadczenie usługi, co podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W moim przekonaniu kara umowna na wypadek wcześniejszego rozwiązania umowy najmu jest jednak formułą odszkodowania za przedterminowe zerwanie stosunku umownego, co powinno decydować o jej charakterze podatkowym. Nie powinno być zatem ani podatku, ani faktury VAT. Ale cóż, niezbadane są wyroki NSA…

Nie zmienia to postaci rzeczy, że w związku z tak określonym stanowiskiem NSA każdy przypadek wypłaty kary umownej będzie musiał podlegać dodatkowej, ostrożnej ocenie, zaś organy podatkowe mogą próbować rozszerzenia tej interpretacji – niekorzystnej dla podatników – także na inne przypadki wypłaty kar umownych.

Polecane wpisy
ZACZEKAJ! NIE PRZEGAP!Czy wiesz, jaka spółka jest dla Ciebie najlepsza?

Jeśli nie, to zerknij na nowy cykl #Poznaj się na spółkach, który stworzyłam na moim siostrzanym blogu "Prawo dla księgowych".

Już teraz dostępna jest do pobrania darmowa "PORÓWNYWARKA SPÓŁEK", gdzie zestawiłam ze sobą wszystkie osiem spółek, w ramach których działać można obecnie na terenie RP.