Sprzedaż nieruchomości komercyjnej – ostatnie objaśnienie Ministerstwa Finansów

Podstawowym problemem zarówno pod kątem podatku dochodowego jak i podatku VAT w przypadku sprzedaży budynku generującego dla właściciela przede wszystkim przychody z umowy najmu czy dzierżawy pozostaje rozpoznanie co tak naprawdę jest przedmiotem takiej umowy.

Czy jest to sama nieruchomość jako taka, czy też ewentualnie przedmiotem sprzedaży pozostaje przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Sprzedaż nieruchomości komercyjnej – na czym polega problem

Właściwa kwalifikacja przedmiotu umowy decyduje zarówno o kosztach uzyskania przychodu jak i opodatkowaniu transakcji podatkiem VAT.

W tym ostatnim przypadku wspomnieć tylko trzeba, że zgodnie z przepisami ustawy o podatku VAT (inaczej niż jest to w prawie cywilnym) status podatkowy budynku decyduje o opodatkowaniu gruntu. Komplikację wprowadza jeszcze obecnie niedoprecyzowany stan prawny. Pisałam o tym w artykule pt. Jaki podatek od sprzedaży budynku po orzeczeniu TSUE z 16.11.2017 r.

Zatem jeśli przedmiot dostawy stanowi nieruchomość zabudowana traktowana samodzielnie – należy zbadać czy sprzedaż taka powinna być opodatkowana VAT czy też zwolniona, a może zwolniona z możliwością wyboru opodatkowania.

Sprawa jest nieco prostsza w przypadku sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Taka operacja nie podlega bowiem z ogóle z mocy art. 6 pkt. 1) Ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem.

Sprzedaż nieruchomości komercyjnej nie jest zatem do końca taka prosta. Konieczne jest bowiem w pierwszym rzędzie ustalenie co tak naprawdę jest przedmiotem dostawy, a w dalszej kolejności zastosowanie właściwych przepisów podatkowych.

Sprzedaż nieruchomości komercyjnej – objaśnienie Ministerstwa Finansów

Tematem sprzedaży nieruchomości komercyjnej zajęło się także Ministerstwo Finansów wydając w dniu 11 grudnia 2018 r. objaśnienie w tym zakresie. Niestety nie zawiera ono jednoznacznego wskazania jak opodatkowana być winna taka sprzedaż ale analizuje szereg okoliczności takiej dostawy.

W objaśnieniu tym Ministerstwo wskazało m.in., że:

Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Analiza ta powinna zostać dokonana na moment sprzedaży nieruchomości komercyjnej i powinna mieć charakter indywidualny.

W dalszej części objaśnienia Ministerstwo stwierdziło, np. że jeśli przedmiot dostawy obejmuje nie tylko nieruchomość jako taką lecz również np. prawa i obowiązki z umów najmy, dzierżawy zawartych przez dotychczasowego właściciela, czy umowy o zarządzanie nieruchomością czy aktywami – to generalnie de facto przedmiotem dostawy pozostawać będzie przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Każdy jednak przypadek wymaga odrębnej analizy, różne mogą być bowiem cele nabycia nieruchomości przez kupującego jak również ustalenia stron co do tego co ma być przedmiotem faktycznego nabycia lub przejęcia.

Podsumowując, ww. objaśnienie Ministra Finansów podaje cały szereg wskazówek interpretacyjnych, które powinny być wzięte pod uwagę w przypadku sprzedaży nieruchomości komercyjnej.

Dla uchronienia się zatem przed negatywnymi skutkami podatkowymi należałoby zatem zadbać o należyte przygotowanie całej transakcji i przeprowadzenie wcześniejszej analizy przedmiotu takiej umowy i jej skutków podatkowych.